A chi e a cosa è servita davvero la flat tax sulle
locazioni?
Con la cedolare secca sulle locazioni, la promessa era
quella di aumentare l’offerta di case in affitto, calmierare gli affitti e far
emergere il nero.
I risultati raccontano un’altra storia.
La cedolare secca, introdotta nel 2011, è un regime
fiscale sostitutivo dell’IRPEF, delle relative addizionali e delle imposte di
registro e di bollo sui contratti di locazione abitativa. Prevede un’aliquota
ordinaria del 21% e un’aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone
concordato. La legge di bilancio per il 2027 porta l’aliquota agevolata al 5% e
all’1% per i contratti a giovani under 35 anni, per i soli nuovi contratti
stipulati nel 2027.
La giustificazione politica ed economica alla base di
questa misura era semplice: ridurre la tassazione sui proprietari avrebbe
incentivato l’immissione di più abitazioni sul mercato delle locazioni,
aumentato l’offerta e, di conseguenza, contribuito a calmierare gli affitti.
Ma è andata così?
Le quantificazioni delle minori entrate riportate nei
diversi “Rapporti sulle spese fiscali” del MEF indicano una crescita
significativa del costo della misura. Ad esempio, dal 2017 al 2028, la somma
delle quantificazioni annuali considerate arriva a oltre 31 miliardi di euro.
Per il solo triennio 2026-2028, il Rapporto MEF del
giugno 2026 quantifica le minori entrate in 3 miliardi e 530 milioni di euro
all’anno, per complessivi 10,59 miliardi.
Ma, a fronte di questa consistente rinuncia fiscale,
quale risultato abbiamo ottenuto sul diritto all’abitare?
Gli affitti, infatti, non sono diventati accessibili;
anzi, il caro affitti è una delle più rilevanti emergenze.
I dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
dell’Agenzia delle Entrate, riportati nel Rapporto Immobiliare per il 2025,
restituiscono un quadro eloquente. Nel 2024, il canone annuo medio nazionale
dei nuovi contratti ordinari di lungo periodo è stato pari a 79 euro/anno al
metro quadrato.
Nei 600 comuni ad alta tensione abitativa ha
oltrepassato mediamente i 100 euro al metro quadrato/anno.
Nelle grandi città i valori sono ancora più
significativi. Parliamo di valori medi che, tradotti in canoni mensili, rendono
evidente quanto sia difficile trovare un’abitazione a prezzi sostenibili.
Non possiamo sostenere che l’agevolazione fiscale
abbia prodotto un’espansione stabile dell’offerta di abitazioni in locazione
ordinaria, soprattutto nei territori dove la domanda abitativa è più forte.
A questa situazione si aggiunge la crescita delle
locazioni turistiche, anch’esse soggette inopinatamente a cedolare secca.
Secondo ISTAT, tra il 2018 e il 2024, le notti prenotate in alloggi attraverso
le quattro principali piattaforme digitali sono quasi raddoppiate: +92%,
passando da circa 66 a quasi 127 milioni.
Il fenomeno ha assunto dimensioni rilevanti anche sul
piano dell’offerta: a dicembre 2025, il Ministero del Turismo registrava quasi
495.000 alloggi privati in affitto in forma non imprenditoriale. Ciò
restituisce la dimensione raggiunta dall’offerta privata destinata al turismo.
È evidente che, in molte città, la redditività delle
locazioni turistiche rappresenta un’alternativa alla disponibilità di
abitazioni per chi cerca una casa in cui vivere stabilmente.
Allora, a cosa è servito o servirà, fino al 2028,
rinunciare a oltre 31 miliardi di euro?
La domanda politica è inevitabile. Se la riduzione
fiscale doveva favorire l’offerta e rendere più accessibili gli affitti, perché
oggi milioni di famiglie, giovani, lavoratori e studenti continuano a fare i
conti con canoni insostenibili e una crescente difficoltà a trovare
un’abitazione?
Si tratta di interrogarsi sulle priorità della
politica economica e sulle risorse pubbliche sacrificate.
Oltre 31 miliardi di euro rappresentano una cifra
enorme. Risorse che avrebbero potuto e potrebbero contribuire a finanziare un
grande piano pluriennale di edilizia residenziale pubblica, recuperare gli
alloggi popolari vuoti, recuperare e costruire nuove case a canone sociale,
sostenere i Comuni nell’acquisizione di immobili e realizzare residenze
universitarie pubbliche.
La questione non è soltanto fiscale: è una scelta di
modello sociale.
Sarebbe ora di cambiare strada. Le risorse pubbliche
devono servire a garantire il diritto all’abitare, non a sostenere un sistema
che lascia alle convenienze del mercato e alla proprietà immobiliare privata la
risposta a un bisogno fondamentale.
La casa deve tornare a essere un bene comune e un diritto
sociale, non una rendita da agevolare mentre gli affitti diventano sempre più
insostenibili.
E attenzione: i 31 miliardi di euro di minori entrate
ai quali lo Stato ha rinunciato sono quelli dal 2017 e quelli previsti fino al
2028. Ma la cedolare secca ha avuto i suoi effetti dal 2012.
In tempi di discussione della legge di bilancio, fare
un ragionamento approfondito sul rapporto costi/benefici sarebbe doveroso.
Magari partendo dalla risposta a una semplice domanda: ma se la cedolare secca
per i contratti a libero mercato e per le locazioni turistiche non ha prodotto
né un aumento dell’offerta di alloggi né un calmieramento degli affitti, a chi
è servita? La risposta potrebbe essere: solo a sostenere e foraggiare la
rendita immobiliare, fornendo un sostegno economico occulto.
Non proprio un risultato di cui vantarsi.
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